Comportamentos inapropriados, barulhos, confusões… Várias são as atitudes que caracterizam um condômino antissocial, e o síndico pode ter muitas dores de cabeça com esse morador que desrespeita seus deveres. São inúmeras as questões que envolvem a convivência em uma sociedade condominial, que vão muito além de usar e usufruir livremente de suas unidades. A boa convivência é a base da vida em condomínio, portanto cabe a cada um saber seus direitos e deveres. Mas o que é um condômino antissocial?
O condômino antissocial é aquele que vai contra a sociedade condominial, contra as regras/regulamento interno do condomínio. E a forma dele viver torna-se nociva para aquele ambiente. Ele gera incompatibilidade de convivência com os demais moradores, colocando-os em risco ou prejudicando-os.
Para o morador ser considerado um condômino antissocial, o ato praticado por ele deve ser repetido diversas vezes, além de causar constrangimento e mal-estar aos demais.
Antes de mais nada, o síndico deve tentar conversar com ele, orientar sobre as condutas que não estão sendo bem-vindas ao condomínio. Avisar que ele será advertido e posteriormente multado. É melhor conversar antes do que ir logo tomando uma atitude mais rigorosa.
Por isso é bom que o síndico tenha sempre uma administradora e não agir por impulso. Ela certamente levará a questão para a assembleia e, juntos, discutirão com todos os condôminos a melhor atitude a ser tomada.
É importante dizer que não apenas o condômino pode ser considerado antissocial, mas também os seus filhos e os possuidores, ou seja, os inquilinos. Eles não possuem o status de condômino porque não são proprietários, mas estão subjugados nos direitos dentro do condomínio.
A nocividade está no ato reiterado, na prática, por exemplo, de utilizar a unidade como prostíbulo, como casa de jogos; de fazer mau uso do ambiente. Ou até mesmo se comportar de forma adversa no condomínio, tratando mal os funcionários, agredindo o síndico… Enfim, este é o condômino antissocial. Basicamente ele traz riscos, inseguranças e perturbações para o condomínio.
Sempre é bom lembrar que os princípios que norteiam os condomínios são os princípios de direitos e de vizinhança, que é saúde, sossego, segurança e os bons costumes. O condômino antissocial, de uma forma muito agressiva, consegue atingir todos esses princípios, tornando insuportável a vida com ele dentro daquele ambiente.
A seguir, mais exemplos de atitudes que são consideradas antissociais:
A constante falta de pagamento de taxas condominiais por si só não é conduta antissocial. O gestor deve analisar cada caso. Se for justificada por doença ou desemprego, por exemplo, e puder ser negociada, não configura ato antissocial.
O Cód. Civil, artigo 1.337, caput, fala em uma multa de cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais para aquele condômino que reiteradamente descumpre as regras do condomínio. Já para o condômino antissocial, é o parágrafo único, que pode ser apenado até dez vezes a taxa do condomínio. Mas para isso, deve ser feita uma assembleia, ter um quórum específico. É muito importante a participação de uma assessoria jurídica junto com o gestor do condomínio para que essa multa seja aplicada.
Para que seja caracterizado como condômino antissocial, deve haver, na assembleia, um quórum qualificado, com 3/4 dos votos. A assembleia passa a ter valor jurídico, já que é o órgão julgador e que pode aplicar a multa.
Assim diz o art. 1.337 do Cód. Civil:
“O condômino ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e da reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia“.
A atual legislação prevê a aplicação de multa. Mesmo sendo um valor considerável há vários casos em que isso não foi e não é suficiente, pois o condômino antissocial continuou e continua com atitudes reprováveis. Até quando ele ficará apenas pagando multas e causando transtornos aos demais condôminos? No entanto, o Conselho de Justiça Federal diz que o condomínio pode propor ação de expulsão do condômino antissocial.
Antes de qualquer medida extrema, deve ser feito um trabalho com todas as medidas amigáveis com relação a esse condômino. Aplicar as advertências e todos os meios para que ele se comporte bem com o condomínio.
Como já mencionado, a legislação brasileira não prevê a exclusão do condômino antissocial, só prevê a aplicação de multa. Porém, a jurisprudência vem aceitando a exclusão deste condômino por ele ser nocivo à coletividade. Em países como Canadá, Suíça e Argentina, já existe na legislação a exclusão do morador.
Entretanto, essa possibilidade não é aplicada automaticamente. Na própria assembleia deve ser dado a ele o direito à defesa, de se manifestar, inclusive se ele quiser comparecer com um advogado.
Geralmente o condomínio possui assessoria jurídica a qual deverá ter conhecimentos específicos em Direito Condominial. O condomínio deverá juntar todas as provas, através de documentos, testemunhas, perícias, etc., para mostrar que é insuportável a vida com este condômino, e para que possa expulsá-lo do convívio com os demais.
Entretanto, isso é uma ação mais complexa, não é tão simples assim. O condomínio deve estar bem munido de provas contundentes, de tal forma que a Justiça se sinta realmente certa na hora do julgamento.
Com a exclusão, o condômino antissocial terá limitado seu direito de propriedade, perdendo o direito de convivência no condomínio, mas podendo vender ou locar sua unidade.
Muitos síndicos não se sentem seguros para tomarem essa atitude, já que, caso se sinta prejudicado, o condômino excluído pode ingressar com uma ação na justiça contra o condomínio, para reverter a situação e ainda requerer danos morais.
Por isso, a necessidade de ter provas robustas, para que o condomínio não seja penalizado futuramente devido à falta de provas; mesmo tendo sofrido com aquele condômino antissocial.
A grande maioria dos síndicos prega o diálogo. Conversam bastante com o condômino antissocial, com o intuito de mostrar que aquela não é uma atitude correta.
Quando a situação começa a chegar nos extremos, com reclamações em livro, por e-mail, geralmente chama-se o mediador, que é uma figura muito importante dentro do condomínio. A partir desse momento se tenta solucionar o problema com medidas mais formais. Não tendo uma resposta satisfatória, aí sim parte-se para os meios legais, para ver o que pode ser feito.
A mediação vem crescendo muito, de uns tempos para cá. É um caminho, antes de chegar ao extremo da exclusão. O próprio Cód. Civil está prezando muito por ela. Nesse caso específico, ela é excelente, até mesmo se houver a necessidade de partir para a via judicial, para mostrar que houve realmente todas as tentativas para tentar reverter a situação.
Com uma administradora, corre-se menos riscos de o síndico tomar atitudes sem ser mal interpretado. No caso, por exemplo, de citar drogas, podem interpretá-lo mal e dizer que ele está acusando alguém de estar usando drogas. Uma assessoria garantirá a utilização de termos diferenciados, e o síndico não correrá nenhum tipo de risco em assembleia ou até mesmo no envio de notificação de multa. O síndico terá mais segurança, dificilmente a situação poderá ser revertida contra ele.
A Seu Síndico Administradora de Condomínios, disponibiliza ferramentas de controle e acompanhamento para melhorar a tomada de decisão pelo síndico, já que a gestão condominial cada vez mais necessita ser realizada de maneira profissional, com ética e competência.
Tanto o síndico quanto as administradoras lidam com várias situações complexas dentro do condomínio. Por isso, deve haver uma parceria entre eles, realizando um trabalho íntegro e transparente. Isso fará toda a diferença na gestão condominial.
O condômino deve sempre pensar nos demais. Embora seja proprietário da sua unidade, ele está em uma copropriedade, convive com outras pessoas. Então, a convenção, o regimento interno e a legislação devem ser respeitadas.
Deve-se conviver em harmonia com os outros moradores, pensando no barulho, cheiros desagradáveis, na segurança… Enfim, em tudo que possa incomodar os demais e trazer algum tipo de prejuízo. Deve-se pensar sempre na coletividade, lembrando que o espaço que é deles também é seu.
Essas são as características de um condômino antissocial. Independente da forma de punição – multa ou exclusão pelo poder judiciário, o síndico deve agir sempre com cautela e ponderação. Afinal, estarão em discussão dois interesses de elevado valor: o direito individual do proprietário e o direito da coletividade.
Não esqueça de que as penalidades que o condômino antissocial possa sofrer servem para preservar o bem-estar comum.
Fonte: Portal Terra
09 set. 2019