AFA, Covid19
06/04/2020
COVID-19: Atualização para Condomínios
Atualizado em 06 abr. 2020
Nos últimos dias, com o argumento baseado nos impactos no orçamento financeiro das famílias e em toda a economia devido a pandemia do Coronavírus pelo Brasil e pelo Mundo, temos sido consultados por vários condomínios, condôminos, moradores e administradoras quanto a possibilidade da redução das taxas condominiais, bem como, isenção da cobrança de juros e multas por pagamento em atraso.
Em primeiro, o que precisa ser entendido por todos é que o Condomínio não possui uma relação de consumo com seus respectivos moradores e/ou proprietários.
O Condomínio possui um rateio das suas despesas ordinárias conforme necessidade ou aprovação em assembleia e havendo a continuidade dos serviços e despesas, o Condomínio continua tendo necessidade de arrecadar o percentual correspondente a cada unidade para honrar com elas.
Um exemplo disso é que o Condomínio continua recebendo as respectivas contas mensais além de outras contas e taxas extraordinárias, por esse motivo não há a possibilidade de concessões para a taxa condominial.
Caso ocorra alguma determinação governamental que isente o Condomínio do pagamento de alguma destas taxas, neste caso específico este valor poderá sair do rateio de despesas da taxa de Condomínio e então aplicado este “desconto ou suspensão” na taxa condominial. Contudo, isso ocorrerá mediante Decreto ou Medida Provisória como tem ocorrido nos demais casos.
Assim, fica claro a impossibilidade do Condomínio realizar isenções ou desconto nas suas taxas, pois isso não possibilitaria honrar com suas taxas ordinárias.
Por segundo, a incidência das taxas de juros e multas é prevista em Lei e em Convenção Condominial e é justamente aplicada como uma forma de valorizar os moradores que pagam suas taxas em dia, independente das suas condições financeiras pessoais.
Como o Condomínio é nada mais que o rateio de despesas, quando um morador deixa de pagar uma taxa de Condomínio, todos os outros vizinhos adimplentes estão honrando com o pagamento das despesas do Condomínio sem a contribuição do inadimplente.
A única forma de alterar algo reduzindo taxas de juros e multas é através da alteração da Convenção, que na sua grande maioria tem a exigência de aprovação por 2/3 dos moradores para que seja possível fazer, através do processo de assembleia, bem com a concordância de todos os adimplentes.
É preciso entender que uma mudança desta poderá significar uma tragédia para a gestão do Condomínio, onde um conta onde a pessoa pode deixar de pagar e depois efetuar o pagamento sem juros e multa, irá fazer com que seja a última conta a ser paga pelo condômino, gerando um possível colapso financeiro no Condomínio.
Sendo assim, vale ressaltar que sem dúvida todos os gestores condominiais e síndicos entendem a situação econômica ocasionado pela pandemia e os impactos na renda familiar, porém o Condomínio possui uma relação diferente em relação aos seus condôminos e por esse motivo, não se aplicam a possibilidade de proporcionar benefícios aos moradores, como é feito pelo governo ou empresas públicas.
Na última sexta-feira (03/04/2020) foi aprovado o projeto de lei nº 1179/2020 que criou o Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) que tratou de vários problemas de Direito Privado decorrentes do período excepcional de calamidade pública causada pela pandemia do Coronavírus (Covid-19).
Referido projeto em relação aos “Condomínios” tratou de assuntos relativos a autorização da competência do síndico para adotar medidas de restrição de uso de áreas comuns e de realização de eventos com o objetivo de evitar a propagação do Coronavírus; autorização da realização de assembleias e votações virtuais; prorrogação de mandatos dos síndicos vencidos a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020 caso não seja viável a realização de assembleia virtual; além de prever a pena de destituição do síndico que não prestar contas regularmente.
Note-se que, o Legislador mesmo tendo reconhecido os efeitos da pandemia junto aos Condomínios não disciplinou quaisquer medidas relativas à cobrança das taxas condominiais.
Portanto, neste momento, recomendamos que caso o condômino/ morador preveja a possibilidade de ficar inadimplente, que procure o jurídico e/ou síndico e tente negociar um acordo. Acordo este com o fim de minimizar os riscos para ambos.
Esperamos ter contribuído para o esclarecimento das informações.
– Advogada Lilian Fernandes – OAB/SP 152.219